北京房价开始下跌了吗?
1、中国房地产的基本属性,是金融投资品,而非真实的消费品。 这决定了其本质上与股票债券等金融产品一样,而与一般居民的日常消费品不同。 所以,分析中国房地产的价格变化就必须分析资金的成本和流动性的问题。 2008年金融危机后各国央行为了救市大肆发放货币,全球流动性泛滥,而中国作为世界工厂,基础原材料、劳动力成本低廉,本来具有价格比较优势的行业大量吸收外资进入,人民币持续升值,这些因素综合导致了2009年那轮房价暴涨。那一轮房价上涨并没有增加国民的生活水平,只是财富再分配的效果更明显罢了。
2014年至2015年上半年那轮房价暴涨也是一样的道理,当时欧美日都在印钞票,中国经济面临下行的压力,需要刺激经济增长,所以宽松的货币政策,降息降准不断,市场的流动性非常充裕,大量的热钱涌入房地产市场,推高了房价。 这次情况不一样的地方在于,“去库存”的基调下,中央不再主动放水,市场流动性并不是很充裕(相比较去年),而且利率上升了两次。虽然一线城市供需矛盾仍然很大,但二手房的交易已经明显降温。
从金融属性的角度来看,目前房地产处于什么阶段呢? 我想说的是,当前房地产的金融属性的确在减弱,因为利率上升会挤掉房地产的泡沫,但居住属性在不断强化,三四线城市的去库存效果将会进一步巩固房地产的居住属性。一二线城市虽然供需矛盾依旧严重,但随着二手房交易量的下降,新开盘住宅项目限价限贷政策不断,炒作空间减小,投资属性也在弱化。也就是说,房地产的金融属性正在从非常强逐渐向较弱转变。
2、中国房地产另一个特点,是一个地方政府财政依赖土地财政,另一个地方政府有卖地冲动。 前一个特点决定了一个城市房地产均价基本由这个城市人均收入/人均可支配收入和地价来决定(金融属性强的产品附加值高,但比例不大);后一个特点则加剧了供求关系,提升了房价。现在各地土地供应以招拍挂形式出让,又进一步增加了政府的卖地冲动。因为只要拿出土地,就有利润,而且是非常可观的利润。 那么现在地方政府手里握有很多的地,是不是意味着未来房地产的供给就会大增呢?不是的。房地产的开发有一个周期,拿地后至少需要两年时间才能上市,而且施工建设也需要两到三年。
短期来看,土地出让金依然是地方政府最重要的财政来源之一。随着人口老龄化的进程加快,新生儿数量急剧减少,未来买房的人群会逐渐减少,供大于求的形势会逐渐显现,房地产价格大概率会继续下行,但这只会影响那些非热点地区以及三四线的城市建设。