别墅涨还是套房涨？
从历史经验来看，通常一套房的价格要比别墅贵一些；但近年来在一线城市房价整体上涨的情况下，别墅价格却出现明显涨幅，甚至远超普通住宅，这究竟是为什么呢？ 原因一：土地供给有限，且结构差异大 一套普通住宅通常占地面积只有几十平米，但对土地的需求量却是别墅的几倍乃至十倍以上，毕竟别墅是独门独户，而普通住宅多为多户一体。
从土地供应来看，同等面积下，别墅的土地总供给量远远少于公寓，土地供给结构也决定了别墅的稀缺性。以北京为例，2018年住宅用地共成交197宗，其中不限价(不含配建公共租赁住房)商品住宅仅176宗，占比约90%，而限竞(含配建公共租赁住房)类住宅仅21宗，不足10%。可以看到，大部分普通住宅地块都是与别墅地块分开拍卖。 在二手房市场，同样由于土地性质的原因，普通住宅往往受到更多限制，无论是贷款额度还是首付比例都比别墅更高。
基于上述供需关系，一旦市场上出现一套别墅房源，势必引起抢购，价格上涨也就成了必然结果。 原因二：需求属性不同，别墅满足改善型需求 普通住宅产品由于总价低、覆盖范围广，所以属于刚性需求，而别墅则完全不同，不仅用地宽绰，而且功能齐全，可以满足休闲、娱乐、度假等多种需求。随着社会经济的发展，人们手中的可支配收入不断增长，对生活质量的要求也越来越高，因此别墅这种改善型住房逐渐走俏。 这从一二线城市的数据中也能得到验证。 以北京为例，2014-2017年间，共有32.8万人获得普通商品房(俗称“普宅”)新产权，而同时期仅有3.45万住户获得别墅新产权，两者相差近10倍。但是到了2018年，这一数字发生逆转，获得别墅新产权的家庭达到1.66万户，是普宅的4.8倍。
事实上，早在几年之前，北京就已经释放出了改善型住房需求增长的信号，政策上逐步放松豪宅限购限贷，市场上也出现了越来越多的优质资产，例如位于朝阳区的壹号院、西山锦绣府等。 我们还需要注意一个现象——城市人口流动呈现出“马太效应”，即人才聚集效应。大城市拥有更丰富的资源和更大规模的市场，自然更容易吸引到改善型购房人群。比如在北京，除了本地户籍群体外，外地户籍人群中拥有本科学历以上的家庭也占绝大部分比例，这些高端人才的涌入必然会带动别墅需求的增长。