北京房价开始下跌了吗？
1、中国房地产的基本属性，是金融投资品，而非真实的消费品。 这决定了其本质上与股票债券等金融产品一样，而与一般居民的日常消费品不同。 所以，分析中国房地产的价格变化就必须分析资金的成本和流动性的问题。 2008年金融危机后各国央行为了救市大肆发放货币，全球流动性泛滥，而中国作为世界工厂，基础原材料、劳动力成本低廉，本来具有价格比较优势的行业大量吸收外资进入，人民币持续升值，这些因素综合导致了2009年那轮房价暴涨。那一轮房价上涨并没有增加国民的生活水平，只是财富再分配的效果更明显罢了。
2014年至2015年上半年那轮房价暴涨也是一样的道理，当时欧美日都在印钞票，中国经济面临下行的压力，需要刺激经济增长，所以宽松的货币政策，降息降准不断，市场的流动性非常充裕，大量的热钱涌入房地产市场，推高了房价。 这次情况不一样的地方在于，“去库存”的基调下，中央不再主动放水，市场流动性并不是很充裕（相比较去年），而且利率上升了两次。虽然一线城市供需矛盾仍然很大，但二手房的交易已经明显降温。
从金融属性的角度来看，目前房地产处于什么阶段呢？ 我想说的是，当前房地产的金融属性的确在减弱，因为利率上升会挤掉房地产的泡沫，但居住属性在不断强化，三四线城市的去库存效果将会进一步巩固房地产的居住属性。一二线城市虽然供需矛盾依旧严重，但随着二手房交易量的下降，新开盘住宅项目限价限贷政策不断，炒作空间减小，投资属性也在弱化。也就是说，房地产的金融属性正在从非常强逐渐向较弱转变。
2、中国房地产另一个特点，是一个地方政府财政依赖土地财政，另一个地方政府有卖地冲动。 前一个特点决定了一个城市房地产均价基本由这个城市人均收入/人均可支配收入和地价来决定（金融属性强的产品附加值高，但比例不大）；后一个特点则加剧了供求关系，提升了房价。现在各地土地供应以招拍挂形式出让，又进一步增加了政府的卖地冲动。因为只要拿出土地，就有利润，而且是非常可观的利润。 那么现在地方政府手里握有很多的地，是不是意味着未来房地产的供给就会大增呢？不是的。房地产的开发有一个周期，拿地后至少需要两年时间才能上市，而且施工建设也需要两到三年。
短期来看，土地出让金依然是地方政府最重要的财政来源之一。随着人口老龄化的进程加快，新生儿数量急剧减少，未来买房的人群会逐渐减少，供大于求的形势会逐渐显现，房地产价格大概率会继续下行，但这只会影响那些非热点地区以及三四线的城市建设。