未来上海房价还会涨吗？
关于这个命题，其实最近我正在思考一个问题，为什么中国的GDP规模全球第一，上海的人均GDP也已经是北美水平了（纽约、旧金山都远远不及），但上海的住房平均价格却只有北美的几分之一甚至千分之几——难道是中国人傻钱多不买房？ 我的思考是：如果GDP代表生产力的水平，那么人均GDP或许可以代表一个城市的“生产力/土地成本”的比值。而这个比值在北上广这样原本就人口密集的城市自然是低的可怜。但如果在一个像深圳那样原本人口密度就不大不经济的城市，这个比值就会高一些。而一旦城市人口达到某种规模，比如300~500万人，这种比例会迅速上升。因为城市一旦超过一定人口规模后，土地成本的上升速度是很快的（见图1）。于是我们就能理解为什么北京、上海的住宅价格在世界上已经属于偏低（相对于它的GDP和人均GDP而言），而深圳却偏偏偏高。原因就在这座城市原本的人口密度不高。
从上面的分析我们可以得出结论，认为GDP决定房价的理论需要修正。否则，为什么同样作为国际大城市的东京，它的房价只要北京的六到七成，上海的五到六成呢？（东京GDP不到北京的70%，上海的60%） 当然，有人会拿香港和台北来反驳说它们的GDP和人均GDP都不算高，但房价却是出了名的贵。但我所说的是大城市的人口密度对房价的影响。事实上，香港的住宅面积之小（人均室内面积不到20平）是世界罕见的，这必然抬高了它的建造成本；另外，虽然台湾的土地也是私有制，但因为“地主”很少，土地整体来说比较集中，便于大规模开发，这也使得建筑成本很高。所以这两个特殊案例不能说明一般问题。
还有人可能会提出现代农业和军工产业对GDP的贡献很大，它们并不产生地表建筑物和土地，因此不能增加城市的地上价值和容积率。但这完全解释不了为什么新加坡，一个以房地产为主的国家，它的商品房均价能够高于欧美很多城市。（见表1）毕竟军事工业也不生产人民喜闻乐见的消费品呀！
