万科如何低估资产？
一、存货的计价方法。万科存货主要采用实际成本核算，包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等，按照成本对象进行归集核算。而实际成本核算中存在以下风险：
1、可抵扣增值税进项税计入实际成本，提高了企业存货成本，降低了企业的净资产收益率。由于建造商品房需要投入大量材料和工程费用，其进项税额较大，计入成本增加了房价成本，提高了企业资产负债率，降低了净资产收益率。而国际通行的营业税改征增值税的试点国家都对其规定了可以不进行进项税额的抵扣，以免增加购入方的负担，如《欧盟增值税指令》、《匈牙利增值税法典》都明确规定不动产购建时购进的材料和劳务相应的增值税不能进行抵扣。“营改增”之后建筑企业的成本上升，为了转移税负，会将增加的成本转嫁给开发商，万科将可抵扣的增值税并入存货的建造成本，增加了存货成本，提高了存货的计价，而未能起到降低存货价格的作用，降低了净资产收益率（万科从2012年开始“营改增”试点）。
2、利息费用资本化，提高了存货成本，降低了当期净利润。企业会计制度规定，房地产开发企业应该按照所开发项目作为成本核算对象进行核算，所有用于开发该项所发生的费用（包括利息费用）计入该项存货成本。由于房地产项目开发周期较长，为了加快现金流的利用，通常都是先开发部分房产，然后销售这部分房产回笼资金再进行续建，因此先开发的房产所占用的大量资金的借款利息就要计入该项借款所对应开发的房产中，即利息费用资本化，提高了这部分房产成本，降低了当期净利润。同时开发的房产中，部分用于出售，部分用于出租和自用等用途，对应于所要出售的房产中包含有利息费用资本化后提高了存货成本，这部分费用会随着房产的销售逐步转移到利润表中列示为销项税额，在计算企业所得税时不能予以税前扣减，因此增加了企业的负担。如果将利息费用资本转为费用化处理，虽然增加了企业当期成本费用，但是会如实反映企业的当期利润，而且税法规定企业开发产品完工之前发生的借款利息允许予以所得税前扣减，不会增加企业的负担。从万科年报中披露的信息来看，其利息支出在持续增长，2014年利息支出为126亿元，而资本化的利息有100亿，利息资本化率为79%，利息资本化比例较高，提高了存货成本。“营改增”之后，可抵扣进项税额的增加，增加了利润总额，但是利息费用资本化比例的降低，也会降低企业计税基础，两者相抵，对企业所得税的影响不大。
二、无形资产的会计处理。在土地使用权方面的处理。我国土地使用制度改革之后，国家实行国有土地有偿使用制度，即土地使用者通过向国家支付土地使用权出让金等费用。万科的土地通过“五通一平”或者“三通一平”的净地通过“招拍挂”的方式取得，取得的土地的开发成本较大，而且“营改增”之后，取得土地支付的进项税额较大，因此“净地”的无形资产金额较高，提高了存货的计价。通常“净地”的开发成本包括为取得土地而支出的拆迁补偿费、土地出让金、建设配套费、市政费等规费，以及取得上述“净地”而发生的契税、耕地占用税、印花税等可直接归属于土地的税金（由于增值税是价外税，一般在计算契税、土地使用税、增值税时不予扣减，因此取得土地的增值税不能予以扣减，但是在计算土地使用税时，可以予以扣减），同时可以参照财政部和国家税务总局《保障性住房有关税收政策的通知》（财税[2014]52号）文件规定，对符合地方政府规定当地适用的公共租赁住房（含配建的商铺）等有关用地，免征“三通一平”过程中的城镇土地使用税、耕地占用税和契税，而且《国务院办公厅转发建设部等部委关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件规定，“各地要继续做好经济适用住房供应工作，加快小区综合开发和市政公用配套设施建设，有关部门要切实落实经济适用住房管理有关税收政策，对包括经济适用住房供应和小区内营业性配套服务设施建设在内的建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”。因此“净地”的土地开发成本包含有税金和行政事业性收费等，属于土地的价格构成部分，应记入取得土地时所形成的无形资产土地使用权中。从万科披露的信息来看，其2013和2014年支付的地价款分别为1247亿元和1281亿元，2010-2014年在土地开发过程中发生的“三通一平”成本为160亿元、475亿元、292亿元、181亿元和233亿元，上述资本化的市政配套费应记入取得土地时所形成的无形资产中。